Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_1_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_2_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_3_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_4_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Warning: Undefined array key "after_p_5_num" in /var/www/u1074174/data/www/rubla.ru/wp-content/themes/journalx/vendor/wpshop/core/src/Advertising.php on line 454
Я подобрал хороший вариант покупки квартиры: в отличном месте, качественное жилье и цена привлекательная. Ниже рыночной. Оказалось, квартира в ипотеке и в залоге у банка. Какие могут быть риски покупки ипотечной квартиры в залоге?
Потенциальных покупателей обычно отпугивает покупка квартиры в залоге у банка, а на самом деле такие предложения представляют интерес и выгоду для покупателя:
- История квартиры уже была проверена и ее приобретение одобрено банком-залогодержателем. Это означает, что квартира юридически чистая в прошлом. Конечно, остается задача тщательной проверки и грамотного оформления квартиры в ее текущем статусе.
- Квартиры с обременением продаются с дисконтом 10-20%, а это существенная экономия и выгода покупателя приобрести качественный объект по заниженной цене.
Основные риски покупки квартиры в залоге
На самом деле при покупке квартиры группы рисков примерно одинаковые вне зависимости, квартира в залоге или нет.
- Недееспособные
Текущие владельцы могут оказаться недееспособными или ограниченными в дееспособности: стать наркоманами, психически нездоровыми и т.д. Совершение сделки недееспособным продавцом будет оспорено его заинтересованными родственниками.
- Дети
Дети и всё, что с ними связано, проверяется всегда: прописка ребенка, оформление на него квартиры или доли в ней, завещание или дарение. Сделка может не состояться, либо позже будет оспорена в суде, если будут нарушены права детей. К современным рискам для покупателя добавилась возможность оплаты части квартиры или погашение ипотеки материнским капиталом. Дети бывшего заемщика могут предъявить права на квартиру по достижении совершеннолетия. Необходимо проверять подтверждающие документы, что материнский капитал не был потрачен на выплаты по этой квартире.
- Мошенники
Если покупать квартиру самостоятельно и пытаться сэкономить на оформлении сделки профессионалами, существует риск попасться мошенникам. Риски покупки залоговой квартиры такие же, как и без залоговой. Можно передать предоплату, но не получить квартиру вовсе, а можно передать деньги, вроде купить квартиру, а потом через суд лишиться ее на законных основаниях.
Согласие банка на продажу ипотечной квартиры
Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка. Залог квартиры оформляется в Росреестре, который не допустит регистрацию новой сделки по квартире с обременением без подтверждения банка. Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи.
Статья 346 Гражданского Кодекса РФ определяет права и обязанности банка и ипотечного заемщика (оригинал документа).
ГК РФ Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога
- Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя, то при нарушении залогодателем этого условия залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
- Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Какие есть варианты покупки квартиры в залоге?
- Покупатель расплачивается своими деньгами. Покупка происходит с заключением предварительного договора купли-продажи. В договоре купли-продажи указывается, что полученные от покупателя деньги направляются на погашение кредита. Сумма, оформляется как задаток. Ипотека досрочно закрывается, в Росреестре снимается обременение. Вторым этапом проходит оформление продажи уже «чистой» квартиры. Подобные сделки с обременением проходят довольно часто. Если же продавец отказывается от второго этапа, покупатель вынужден судиться.
- Покупатель приобретает квартиру тоже в ипотеку. Наиболее простой вариант — в том же банке. В этом случае сделка по сути является переводом долга с первоначального заемщика на покупателя. Происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке, а залог переоформляется на нового собственника квартиры. В договоре купли-продажи квартиры указывается наличие ипотеки. А новый собственник заключает два других договора: об ипотеке с банком и кредитный. В Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру на нового покупателя.
Оформление ипотеки регулируется законами:
- Закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
В сделках с ипотечными квартирами не так все просто для непрофессионалов, поэтому лучше обращаться к опытным юристам, чтобы правильно всё оформить и не лишиться денег или квартиры. Рынок купли-продажи ипотечных квартир в залоге у банков с каждым годом увеличивается. Сейчас в России каждая вторая покупка недвижимости проходит через ипотечное кредитование. Законные схемы купли-продажи квартир в залоге уже отработаны и являются типичными и безрисковыми для покупателя, если оформляются экспертами в недвижимости и ипотеке.
Получите консультацию, это бесплатно
Березин Сергей Иванович
финансовый консультант
